Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nden milyonlarca kiracı ve ev sahibini yakından ilgilendiren dikkat çekici bir karar çıktı. Uzun süredir devam eden kira ilişkisinde sözleşmenin daha sonra yenilenmiş olması, kira tespitinde 5 yıllık sürenin her durumda yeniden başlayacağı anlamına gelmeyecek. Yenilenen sözleşmedeki bedelin emsal ve rayici yansıtmaması halinde ilk kira ilişkisinin başlangıç tarihi dikkate alınabilecek.
Konut ve iş yeri kiralarında yaşanan anlaşmazlıklara ilişkin Yargıtay’dan önemli bir karar geldi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, İstanbul’daki bir iş yerine ilişkin kira tespit davasında yerel mahkemenin verdiği kararı bozdu.
Kararda, kira ilişkisinin uzun yıllardır devam ettiği durumlarda sonradan yapılan yeni sözleşmenin tek başına 5 yıllık sürenin başlangıcı kabul edilmemesi gerektiğine dikkat çekildi.
Kira 22 bin liraydı, 39 bin lira talep edildi
Davaya konu olay İstanbul’da yaşandı.
Mülk sahibi, 2005 yılında kiraya verdiği iş yerinde kiracının 2021 yılında aylık 22 bin lira kira ödediğini belirterek mahkemeye başvurdu.
Ödenen tutarın emsal iş yerlerinin kira bedellerinin çok altında kaldığını ve bölgedeki rayiçlerin önemli ölçüde yükseldiğini öne süren mülk sahibi, aylık kiranın 39 bin liraya çıkarılmasını talep etti.
Yerel mahkeme 2018 tarihini esas aldı
Davayı değerlendiren sulh hukuk mahkemesi ise tarafların kira sözleşmesini 2018 yılında yenilediğine dikkat çekti.
Mahkeme, 2018 tarihli son sözleşmenin üzerinden dava tarihi itibarıyla henüz 5 yıl geçmediğini belirterek kira bedelinin hak ve nesafet esaslarına göre yeniden belirlenemeyeceği sonucuna vardı.
Buna göre kiranın sözleşmedeki artış hükmü doğrultusunda hesaplanmasına karar verildi.
Mülk sahibinin yaptığı istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından reddedildi.
Dosya Yargıtay’a taşındı
Mülk sahibi bunun üzerine kararı temyiz etti.
Davacı, kiracının iş yerini 2005 yılından bu yana kullandığını ve taraflar arasındaki kira ilişkisinin gerçek başlangıç tarihinin 2005 olduğunu savundu.
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu.
Yargıtay’dan dikkat çeken 5 yıl değerlendirmesi
Yargıtay kararında, sonradan imzalanan sözleşmenin kira ilişkisini tamamen yeni başlatıp başlatmadığının araştırılması gerektiğine dikkat çekti.
Buna göre yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin, sözleşmenin yapıldığı tarihteki gerçek piyasa rayicini yansıtıp yansıtmadığı önem taşıyor.
Yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığı tespit edilirse, yalnızca yeni sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren geçen süreye bakılmayabilecek.
İlk kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen süre de değerlendirmeye alınabilecek.
Düşük kira ödeyenleri ilgilendiriyor
Karar özellikle uzun yıllardır aynı konut veya iş yerinde kiracı olarak bulunan ve kira bedeli piyasa rayicinin oldukça altında kalan kişiler açısından önem taşıyor.
Ancak karar, her yeni veya yenilenmiş kira sözleşmesinde ev sahibinin otomatik olarak 5 yıl dolmadan istediği tutarda artış yapabileceği anlamına gelmiyor.
Mahkemenin somut olayın özelliklerini, ilk kira ilişkisinin başlangıç tarihini, yenilenen sözleşmenin niteliğini ve sözleşmede belirlenen bedelin o tarihteki piyasa rayicini yansıtıp yansıtmadığını değerlendirmesi gerekiyor.
Bilirkişi rayiç bedeli araştıracak
Yargıtay, yerel mahkemenin 2018’de yenilenen sözleşmedeki kira bedelinin o tarihteki rayici yansıtıp yansıtmadığını bilirkişi incelemesiyle araştırması gerektiğini belirtti.
Yenilenen sözleşmede belirlenen tutarın rayice uygun olduğu tespit edilirse talep edilen dönem için endeks üzerinden artış yapılması gündeme gelecek.
Bedelin rayice uygun olmadığı sonucuna ulaşılması halinde ise şartları oluşmuşsa kira bedelinin hak ve nesafet ilkeleri çerçevesinde belirlenmesi gerekecek.
Ev sahibi istediği zammı doğrudan yapamayacak
Yargıtay’ın kararı ev sahiplerine tek taraflı ve sınırsız kira artırma hakkı vermiyor.
Uyuşmazlık halinde kira bedelinin ne olacağı mahkeme tarafından; kira ilişkisinin süresi, taşınmazın özellikleri, emsal kira bedelleri, sözleşmeler ve diğer deliller değerlendirilerek belirlenecek.
Bu nedenle kararın temel noktası, “yenilenen sözleşmeden sonra mutlaka yeniden 5 yıl beklenmesi gerekir” yaklaşımının somut olayın koşulları araştırılmadan uygulanamayacak olması.
Kirada yeni dönem
Yargıtay’ın bozma kararı, uzun yıllardır devam eden ancak arada yeni sözleşme imzalanan kira ilişkilerindeki 5 yıllık süre tartışmasına önemli bir ölçüt getirdi.
Bundan sonraki benzer uyuşmazlıklarda, yalnızca son sözleşmenin tarihi değil, taraflar arasındaki kira ilişkisinin ne zaman başladığı ve yeni sözleşmedeki bedelin imzalandığı tarihte gerçek piyasa koşullarını yansıtıp yansıtmadığı da önem taşıyacak.
